dimanche 23 juin 2013

La fluidité du marché immobilier va se tarir à vive « ALUR »

Projet de loi pour l'accès au logement eet un urbanisme rénové

L’objectif de la construction de 500’000 logements par an s’éloigne de plus en plus avec probablement moins de 300’000 constructions en 2013. (crédit photo Istock)

23/6/13 - Cette semaine le projet de loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Renové (ALUR) va être présenté au Parlement. Un pavé de plus de 200 pages sans les mesures qui devraient être définies par décret. Rien que la synthèse publiée par la Gazette des communes fait que 63 pages. Cette loi reprend de nombreuses idées formulées par les membres du Conseil d’Analyse Economique. Son objectif était de fluidifier le marché immobilier et surtout d’essayer d’augmenter l’offre afin de pouvoir trouver une solution décente pour les 3.6 millions de personnes qui souffrent du mal logement et trouver un toit pour le 1.7 million de ménages en attentes d’un logement social.

A la lecture de la synthèse, quelques mesures apparaissent louables comme la suppression des marchands de listes ou les contraintes et astreintes qui seraient imposées aux propriétaires de logements insalubres mis en location. La définition de modèles standards pour les baux et les états des lieux ne fera pas beaucoup avancer la situation mais beaucoup d’autres mesures font une nouvelle fois pencher la balance en défaveur des bailleurs qui ont déjà déserté ce marché. Réduire le délai de préavis à un mois dans les zones tendues ne fera que déresponsabiliser les locataires et diminuer les revenus perçus par les bailleurs. De même l’interdiction des clauses de pénalité contractuelles ne fera qu’accroitre les litiges au moment du départ des locataires qui auront dégradé l’appartement dont ils avaient la jouissance.

J’approuve la possibilité donnée aux bailleurs de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs avec la possibilité d’en refacturer le coût aux locataires qui ne sont pas toujours diligents en ce domaine. Dans le même ordre d’idée, je suggère à mes députés qu’ils soumettent un amendement pour étendre ce principe à d’autres contrats de maintenance dont celui en théorie obligatoire de révision annuelle des chaudières individuelles, VMC ou conduits de cheminée lorsque la situation du logement le requiert.

En revanche, la création des observatoires des loyers risque de ne pas changer grand-chose à la situation. De plus la possibilité donnée aux locataires de contester dans les 3 mois suivants la signature du bail le montant du loyer ou simplement de demander l’annulation d’un complément de loyer exceptionnel par rapport au loyer médian va contribuer à renforcer le pouvoir des locataires indélicats tout en créant une nouvelle contrainte pour les bailleurs. Une raison supplémentaire pour ne pas investir dans l’immobilier !

Autre signe d’un protection disproportionnée des locataires par rapport aux bailleurs, l’introduction d’une indemnité de 10 % par mois de retard pour le remboursement du dépôt de garantie qui a été déjà réduit de moitié et s’avère souvent insuffisant pour payer les dégâts occasionnés par les occupants. Certes les bailleurs n’ont pas à conserver ces fonds, mais l’équité demande aussi que la même pénalité soit appliquée lorsque les locataires payent leurs loyers en retard… ou pas du tout.

La loi introduit un niveau de complexité afin d’ « améliorer la prévention des exclusions ». Une procédure qui retardera encore les paiements de loyers et encore une incitation à se tourner vers d’autres formes d’investissements.

En revanche, je partage pleinement l’intention du législateur dans sa lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées. Là encore, le système m’apparait complexe mais nécessaire tout en admettant qu’un pourcentage non négligeable des 8 millions de logements potentiellement inventoriés dans cette catégorie soit retiré du marché et demande donc un effort supplémentaire de la collectivité pour créer des logements sociaux. Si seulement 10 % de ces logements indignes devaient être retirés du marché soit 800'000, il faudrait plus de 5 ans pour satisfaire ce besoin selon l’objectif (non atteint) du gouvernement sans compter la demande naturelle. Autant dire que l’application de cette mesure va créer un nouveau défi.

Le projet de loi couvre également d’autres aspects tels que l’amélioration et l’efficacité des politiques du logement ou la modernisation des documents de planification et d’urbanisme.

Bref un monstre qui doit encore être nourri de mesures qui doivent être définies par une batterie de décrets d’applications. A la lecture de ce projet de loi, je vois s’éloigner l’objectif de construction de 500'000 logements par an tout comme celui de la stabilisation des loyers car toutes ces mesures vont avoir pour effet principal de contribuer à la rareté de l’offre.