jeudi 27 décembre 2012

Pourquoi les mises en chantier ont-elles baissées de 23.8 % ?

imageUn article du Parisien daté du 26 décembre constate une baisse des mises en chantier de logements neufs de 23.8 %, entre septembre et novembre 2012 par rapport à la même période de 2011. Ce chiffre suscite l’intérêt des journalistes pendant la trêve des confiseurs. Les analyses que j’ai pu lire jusqu’à présent occultent un certain nombre de faits qu’il est nécessaire de prendre en considération pour comprendre la situation.

En premier lieu, il faut se rappeler que fin 2011, les promoteurs et investisseurs avaient accéléré les mises en chantiers afin que les acquéreurs puissent bénéficier des anciennes mesures fiscales « Sceillier » qui avaient déjà été réduites par l’ancien gouvernement.

Pour les primo acquéreur, les difficultés de financement sont aussi pour beaucoup. Et là il s'agit pour les banques de constituer ou reconstituer leurs fonds propres (Bâle III).

Pour les investisseurs, c'est une autre histoire qui comporte plusieurs facettes dont effectivement le manque d'intérêt du nouveau Sceillier/Dufflot mais pas seulement :

· l’instauration d’une CSG sur les revenus locatifs dont le taux ne cesse d’augmenter pour atteindre actuellement 15.5 % auxquels s’ajoute l’IRPP ou l’impôt sur les bénéfices contribue à réduire la rentabilité ;
· la pression de l’ISF touchant les biens mis en location pouvant rapidement dépasser 1% de la valeur du bien est également un coup de rabot sur la rentabilité ;
· sur le plan fiscal, une mesure du gouvernement précédent, l'extension de l'exonération d'impôt sur les plus-values de 15 à 30 ans a été fatale. Le modèle économique reposait sur une rentabilité faible et un risque important pour les locations mais avec un espoir de gain lors de la revente. Cette perspective a disparu ;
· les nouvelles normes (BBC) en particulier celles pour l'isolation font exploser les prix de vente ;
· la rareté du foncier et donc son prix viennent également faire grossir le montant de l’addition finale ;
· le plafonnement des augmentations de loyer lors des changements de locataires ;
· la grande difficulté de pouvoir recouvrer les loyers impayés et les compensations pour les dégâts constatés lors du départ du locataire ;
· la réduction des dépôts de garantie à un mois ;
· la suppression de la garantie octroyée par les organismes collectant le « 1% logement » (Locapass)
· le resserrement des zones tarifaires pour obtenir le bénéfice de la mesure « Sceillier »
· le plafonnement des niches fiscales à 10'000 € qui sature l’intérêt fiscal d’un foyer à se porter acquéreur d’un nouveau bien.

Toutes ces mesures prises au cours des dix dernières années, pas seulement depuis que nous avons un gouvernement de gauche, incitent les détenteurs de capitaux à se porter sur d’autres secteurs ou à considérer d’autres pays et effectivement à se détourner de l’immobilier.

Crédit photo : Istockphoto, Microsoft Clip art